Le squat – juridiquement connu sous le nom d’usurpation de biens immobiliers –est une préoccupation croissante en Espagne, en particulier dans les grandes villes telles que Barcelone et Madrid. Si vous êtes confronté à une situation de squat, il est essentiel d’agir rapidement et dans le respect du cadre juridique. Dans cet article, nous vous expliquons ce que dit la loi, en quoi elle diffère de l’effraction et quelles sont les mesures à prendre pour récupérer votre bien.
Qu’est-ce que le crime d’usurpation ?
L’article 245 du code pénal régit le crime d’usurpation de propriété. Ce délit est commis lorsqu’une personne occupe un bien immobilier sans l’autorisation du propriétaire légitime :
Empiètement violent
- Il se produit lorsque l’accès à la propriété se fait par la violence ou l’intimidation des personnes.
- Peine : emprisonnement de 1 à 2 ans, plus les peines correspondantes pour les actes violents.
- Depuis la réforme de la loi de procédure pénale de 2025, elle est traitée par le biais d’un procès rapide.
Empiétement pacifique
- Il s’agit d’une occupation sans violence, mais sans l’autorisation du propriétaire.
- Sanction : amende de 3 à 6 mois.
- Elle est considérée comme un délit, ce qui complique l’expulsion rapide.
Nouveauté en 2025 : l’instruction conjointe du bureau du procureur général et du ministère de l’intérieur (instruction 3/2025) permet aux forces et aux corps de sécurité d’expulser directement les propriétés usurpées lorsqu’elles ne constituent pas un logement et qu’il existe une identification claire des occupants.
Quels sont les biens susceptibles d’être usurpés ?
L’empiètement n’est pénalement sanctionné que si le bien présente des conditions minimales d’habitabilité ou de valeur résidentielle.
Il n’est pas considéré comme un délit s’il affecte :
- Ruines ou bâtiments en état d’abandon.
- Terrain rustique sans clôture ni usage habituel.
- Propriétés avec autorisation préalable ou avec la tolérance du propriétaire.
Différence entre le cambriolage et la violation de domicile
Il est essentiel de faire la distinction entre ces deux infractions, car les sanctions et le traitement juridique sont très différents :
| Concept | Usurpation | Entrée par effraction |
| Propriété | Résidence secondaire, locaux, logement vide | Résidence habituelle (même si elle est temporairement inoccupée) |
| Protection juridique | Droit de la propriété | Droit à la vie privée |
| Sanction | Amende (délit) ou emprisonnement en cas de violence | Emprisonnement de 6 mois à 2 ans (ou jusqu’à 4 ans en cas de violence) |
| Procédure | Délit ou procès rapide | Procédure pénale ordinaire |
Pièges courants dans les procédures d’empiètement
Malgré l’évolution de la réglementation, les propriétaires sont souvent confrontés à un certain nombre de problèmes :
Identification des occupants
Sans connaître l’identité des usurpateurs, il n’est pas possible d’engager des poursuites pénales. La police doit intervenir et établir un rapport de police.
Preuve de propriété
Vous devez fournir des documents attestant de votre droit à la propriété :
- Actes notariés
- Certificat du registre foncier
- Factures de services publics à votre nom
Intervention des services sociaux
S’il y a des mineurs, des personnes vulnérables ou des personnes menacées d’exclusion, l’expulsion peut être arrêtée ou retardée.
Absence de mesures provisoires
Le juge ne peut pas ordonner l’expulsion immédiate s’il ne l’estime pas urgente ou justifiée.
N’agissez jamais seul
Couper les vivres, changer les serrures ou forcer l’expulsion peut constituer un délit de coercition (art. 172 CP).
Que faire si votre maison a été occupée ?
Voici un guide rapide des étapes juridiques à suivre :
- Signalement immédiat à la police nationale, à la Guardia Civil ou aux Mossos d’Esquadra.
- Ne prenez pas de mesures directes. Ne changez pas la serrure et ne coupez pas les vivres.
- Fournir une preuve de propriété (titres de propriété, IBI, reçus).
- Demandez l’aide d’un avocat spécialisé en droit pénal, qui traitera la plainte, demandera des mesures de précaution et vous accompagnera dans la procédure.
- Envisagez une action civile ou une action en expulsion si la procédure pénale ne progresse pas ou si le bien n’a pas de valeur de logement évidente.
Un squat peut-il être saisi sans procès ?
Oui, mais à certaines conditions. Si le bien n’est pas un logement, l’article 553 du code de procédure pénale permet une expulsion administrative immédiate à condition que :
- Les occupants sont identifiés.
- Une preuve documentaire de la propriété est fournie.
- Il n’y a pas de mineurs ou de personnes vulnérables.
La police peut agir directement sans autorisation judiciaire si ces conditions sont remplies.
Conclusion : Comment protéger votre propriété contre l’occupation ?
Faire face à un squat peut être frustrant, mais agir en connaissance de cause et avec rapidité fait toute la différence.
✅ Signalez l’incident dès que possible
✅ Rassemblez tous les documents nécessaires
✅ Ne cédez pas aux provocations et ne prenez pas de décisions de votre propre chef
✅ Demandez l’avis d’un professionnel.
Chez Martínez & Caballero Abogados, nous vous offrons un service juridique complet pour récupérer votre maison légalement, en toute sécurité et sans risque pénal.
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Sara Gabernet
Avocate experte en droit pénal
M&CAbogados
